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优化设计让建筑价值最大化
来源:新浪地产  作者:李敏霞  时间:2012-07-26

在建筑设计领域,一种较为普遍的场景是:设计师在局促的设计费和紧迫的时间压力下,将设计规范转换成图纸,只要能按时提交设计,甲方通过,不延误工期即为完成任务,缺失了设计本身的整体规划感和创作感,拿到图纸的开发商亦没有时间比选,开始马不停蹄地建造,投入了大量的成本,却难以成就高品质项目,很可能还会因为选材设备的安排不合理,承担未来高额的运行费用。

  如何避免出现大批投资成本高、设计不合理的建筑“怪胎”? 7月12日,清华城市规划设计研究院、新浪地产(微博)联合主办的“聚焦房地产优化——设计师笔下的建筑资源沙龙”上,一种共识已经形成——随着房地产市场调控不断深化,开发商更应注重高效利用资源,把建筑视为整套系统开发和运营,优化成为必不可少的一环。

  房地产优化使设计进一步完善

  优化设计并不是一道算术题,也没有唯一正确的答案。优化是在追求设计水平进一步合理化和进一步提升。清华城市规划设计研究院副院长袁昕如是说。“优化在基础层面抛弃一些不合理的因素,找到更好的解决方案。是否合理的评判不尽相同,但是对于不同的专业,在不同的项目上目标是一致的。对于开发商来讲就是在保证建筑安全与功能的同时节省成本。”

  优化的过程,并不是要等发现“病症”去补救,而是必须在设计之前就开始。清城华筑建筑设计研究院副院长陈首春比喻,就跟中医治病一样,“上工治未病”,要真正的大医是在生病之前把病诊断出来。建筑也是一样。正是开发商追求工期完工的速度以及对于设计费用的要求,使得设计不能够在开发商预想的时间和费用下做得那么完善,所以需要咨询、优化、设计一起做,需要设计师用智慧和经验去做优化的设计。

  建筑优化空间有多大,什么样的建筑需要优化?以清华城市规划设计研究院副总工程师王昌兴多年的经验来看,常规的建筑,设计开发经验会相对多一些,有比较成熟的做法,优化空间比较少。越复杂的地形,越复杂的使用功能,优化的空间就越大。高层乃至超高层的建筑最有优化空间。

  房地产优化三重价值

  开发商最关注的就是安全、品质和成本。然而做到三者兼顾并不简单。在提升安全度舒适度的同时,往往会增加成本的投入。而单纯为了减少成本投入,却易导致品质下降。设计师恰恰能够通过优化设计,来保障建筑安全和功能、提升品质并有效控制和减少成本。

  建设项目前期的设计影响整个项目工程建安投资的80%以上。其中,结构成本分别占到普通住宅和普通公建,建安成本的70%以上和50%以上。通过实施机电优化,新建建筑可节能30%-50%;既有建筑可节能10%-30%。而一个好的消防设计方案能够给投资商带来3%~15%的经济效益和更安全的建筑作品,在消防设施上能节约10%~20%的工程造价。

  作为品牌房地产企业,万达集团,多年来也在探索房地产项目优化的道路。万达商业管理有限公司工程部常务副总孙多斌表示,开发商要优化的是让产品的安全性更高、产品的品质更好、而投入的成本相对最少,如何将三点很好地结合到一起,需要开发商和设计师共同努力。万达很早起就开始关注房地产优化并深刻体会到了优化的益处,确实为直接的运营节省了很多费用:以广州白云万达广场项目为例,为优化投入了200多万,运行费用反而节省了700多万。

  打破规范误区 挖掘优化空间

  设计规范是设计师创作的标尺,同时也会成为限制发挥的禁锢。这就需要设计师辩证地理解规范。一些新的建筑形式和材料,可能在规范里面并没有明确的说明,因此,照抄照搬规范并不可取。

  优化,需要设计师创造性地解读和理解规范,而不是死板地在规范束缚下做出不合理高耗能的建筑。清华消防科学技术研究所所长李振锁认为,“辩证地理解规范,不是超越规范,而恰恰是弥补了空白。”他举例,如果按老规范配变压器,电缆,但是末端是节能灯,资源浪费非常大,因此需要系统化地配置资源。

  跨专业协作 优化前置

  优化涵盖的内容很广,是一个涉及建筑、结构、机电、消防等多领域的协调作用的过程。在整个建筑完成的过程中,为了实现建筑整体效果的最大化,就需要跨专业的协作。王昌兴揭示,跨专业配合有一个“躲”和“让”的技巧。 “有的设计,设备、机电、结构各占一层空间,层高4.2米的建筑,可能做出来的净高只有2.6米。没有跨专业的好的配合,既浪费空间、浪费材料又影响了舒适度。”

  对此,清华城市规划设计研究院能源所副所长谭小川则认为,跨专业协作需要共同为结果负责,整个设计优化管理的行当属于新兴的行当,没有规范和标准,如果没有很好的跨专业配合,各个专业只是按照本专业最优的方案来做,综合下来“可能会花了奔驰的钱攢出一台拖拉机。”

  事实上,优化也是一个精细化设计的过程,同时精细化能够从细微之处节省大量的材料成本,做到节材节财。要做到根据每个建筑的不同特性去做精细化的设计,“优生优育”,尽量减少建筑怪胎的出现,“就必须要将优化环节置于一个项目的初始端,未雨而绸缪。”她说。

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