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二手房营业税“5改2”? 济南未接到通知
来源:中国新闻网  时间:2014-10-22
        以一套市场成交价格100万元的普通住宅为例,未满5年,应该缴纳5%的营业税5万元,同时按照5万元营业税征收6%、3%、2%的城建税、教育税附加和地方教育附加,总共加起来是5.6万元。

  以一套市场成交价格100万元的普通住宅为例,未满5年,应该缴纳5%的营业税5万元,同时按照5万元营业税征收6%、3%、2%的城建税、教育税附加和地方教育附加,总共加起来是5.6万元。

  按照规定,这5.6万元由卖方来承担。而现实中,这部分费用往往由买方承担。这意味着,如果二手房营业税“5改2”,购房者花100万元买一套2年以上5年以内的普通住宅,可以省下卖方转嫁而来的5.6万元税款。

  近期,针对楼市低迷的情况,多方面消息称二手房营业税的免征期限可能由5年调整至2年。业内分析,上述调整的目的在于减少交易成本、激活楼市,在限购逐步放开、限贷政策大为放松的基础上,下一步税收政策的调整似乎已是箭在弦上。

  今年以来,房地产市场连续低迷了半年多,房价、销售量、投资都在下滑。从中央到地方,楼市的微刺激政策不断出台,先是限购松绑,后是房贷放松。地方政府也开始进行“救市”行动。近日,武汉住房公积金管理中心发出通知,购买第二套房公积金贷款最低首付款比例调整为房屋总价的30%,不再硬性要求达到房屋总价的60%。

  有媒体援引住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的话说,现在中央关注的是限贷放松后能否落实、政策落地后市场反应如何,如果市场反应不行,应该还会再考虑下一步放松。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,今年以来的救市政策,可以视为三步走,第一步是限购放松,第二步是限贷放松,下一步可能要考虑减税了。

  据业内人士分析,减税的说法并非空穴来风。方圆地产首席市场分析师邓志浩就曾预测,如果10月地产销量再不起步,个人住房转让营业税征免时限可能由5年恢复到2年。中国证券报最近报道,针对完善二手房交易营业税有关政策,有关部门正在各大城市和机构之间展开调研,听取各方意见并评估该税种的价值,在充分论证的基础上,未来有可能对其进行调整。

  业内人士指出,经过调研,监管层对当前房地产市场做出“供大于求”的判断,为刺激市场交易,在限购逐步放开、限贷政策大为放松的基础上,下一步税收政策也将更趋完善。

  2011年初,国务院出台“新国八条”规定,未满5年的二手房交易,统一按销售收入全额征税。如今房地产市场不温不火,有业内人士建议,为刺激市场交易,二手房交易营业税的免征期限应调整至2年。中国证券报报道称,在有关智囊机构向监管层提交的调研报告中,便包含了上述建议。

  地税部门未接到任何通知,免税时限仍为5年

  针对二手房营业税“5改2”的消息,济南市地税部门有关负责人称,二手房营业税政策是否调整,市级地税部门只能执行上级政策,连解释权也没有。目前济南还未接到任何有关通知,二手房营业税免征期限仍执行5年的规定。“网传信息不一定可靠,之前传言物业税开征,最后也不了了之。”该负责人还称,明年年底前营业税全部改成增值税,变成国税后或许又会有所调整,故“5改2”一说有待观望。

  一区级地税部门工作人员则表示,“5改2”传言有可能是真的,其个人认为这是一个试探性气球。

  济南财税系统一内部人士分析,二手房交易营业税改革的说法提了不是一天两天,迟迟没有确切消息,或许有对一手房市场的考量因素在内,因为“5改2”对一手房市场来说,未必是个好消息。如果调整,可以活跃二手房市场,促进持有者尽快处理空置房,但也可能把一手房的购买者吸引到二手房市常如果要激活一手房市场,单用某一项减税来刺激消费意义不大,还需有相关配套政策出台。

  从二手房中介方面的消息来看,目前济南二手房房源多为5年以上,不过5年以下的房源比例也不小。真正的炒房者买房后不会持有2年之久,营业税无论是5年之限还是2年之限,对限制炒房、抑制房价上涨作用并不太大。

  南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华的观点是,“5改2”是个冒险政策,出台的可能性很小,但不能排除,若真放开则无异于饮鸩止渴。他认为,放开营业税等于直接刺激投机需求出手,短期内市场绝对会大幅回暖,但房地产是个长周期产品,疯狂过后很可能又再次陷入危机。如果放开营业税,等于给迷茫的市场又一错误信号,很可能让一二线城市楼市更疯狂,三四线城市库存量继续增大。

(济南时报)

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